住宅的真实价值和所能容忍的房价(何时何价该买该卖)

住宅的真实价值和所能容忍的房价

　　炒炒炒，炒得房价奇高，想买也下不了手。

　　吵吵吵，吵到空军不知何时何价才能买，多军也不知何时何价才能卖。大家岂不是白来了。我来抛砖引玉，共同探讨，以求有所收获，大家都能知道房市所处之位置，该进就进，该退就退。所以本文“多空皆宜”也。

　　1.租金 * 15年”是国际认可的合理价。“年租金 * 40年”是目前的搏傻价。房熊市大底可能见到“年租金 * 25年”的地板价。没见到“年租金 * 30年”的容忍价之前不买房。

　　收益的大小决定价值的多少。存银行17年可收回投资（市盈率17倍）。银行打新股的理财产品8年可收回投资。一般的实业投资5年可收回投资。

　　“年租金 * 15年”是国际认可的合理价。某套房子2000年建（取值于半新的二手房为宜，新房租金常被压低），年租金2.5万元 * 国际认可的房价租金比15年 / 100平米 = 国际认可的合理价为每平米3750元。虽然近10年见不到这样的价格，但我们心中要有这个数，要清醒地知道：最终还是价值要决定价格，这样的公式计算出来的价格才是真正合理的价格。奇高的价格不可能永久。

　　“年租金 * 40年”是目前的搏傻价。100万的房子 / 年租金2.5万 = 目前房价租金比是40年可收回投资（市盈率40）。在其它行业，任何人都不会干出40年才收回投资的买卖。股票可能炒到市盈率40，但其中的短炒机会可能1年就收回投资。房市没有短炒机会。2008年买房已无法赚到上涨的差价，只能赚租金。年租金2.5万 / 100万 = 租金回报只有2.5％，不够抵销折旧费2.9％（35年要拆迁）。我们把房子当作股票来炒，已炒到市盈率40（年），却不相信房子也会象股票那样有涨有跌。投资路子千万条，一旦发现买房是亏本的死路，大家就会跑到能更快地回本的路上去了。你为何不卖，因为还指望再涨1倍。再涨1倍是市盈率80（年）啊。你把别人当做猪，当别人不肯当80年的猪时，你就是最后该杀的猪。搏傻搏的是看谁跑得快，跑得慢的猪是要挨刀的。

　　房熊市大底可能见到“年租金 * 25年”的地板价。年租金2.5万元 * 25年 / 100平米 = 每平米6250元，涨时超涨，跌时超跌。2009年后，房子变成了任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。熊市不言底，阴跌再阴跌，不反弹。每套房每月跌2万元。下跌的第一年，跌去24万，外加资金成本损失10万，共损失34万。下跌的第二年，又跌去34万，下跌的第三年……“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”，面对银行要收房，几人能顶得住？几十万套出租房和空置房都想卖出，非富人无力承接，炒家就把自己套住了。

　　可以打点提前量，以“年租金 * 30年”的容忍价来买入。年租金2.5万元 * 30年 / 100平米 = 可容忍的2000年建的二手房的房价为每平米7500元，比这高就不买。

　　2. 收入决定消费。国际房价收入比是3到6年可买到房。房价收入比14年是“政策顶”。房价收入比已达到16年。可容忍的新房的房价收入比为10年。

　　国际房价收入比是3到6年可买到房。1998年国W院在有关房改的文件中明确提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴，这说明我国对此标准是认可的。房价收入比6即全家需工作12年。还有16年的节余可用于恋爱、办婚事、创业、投资。养育孩子、孩子上学、本人再学习、交友走亲、文化娱乐、出游、回报父母、医疗、养老等开支。2年前，美国一顾问公司根据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7)，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。据《小康》杂志2006年引用的数据，美国房价收入比只是3。美国就爆发了次级贷危机。

　　房价收入比14年是“政策顶”。人的财力的有限性是由人的工作年龄决定的。招聘广告大多注明年龄在40岁以下。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？一对夫妻大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。房款占收入50%的话，房价收入比14即全家14年全部收入可买一套房，即全家需工作28年。从维护基本人权上说，这应该是房价的“政策顶”。

　　一二线城市已达到或接近16倍。新房14000元* 90平米 / Y市平均家庭收入（含灰色）8万= 2007年底Y市的房价收入比为16。房价收入比16即全家需工作32年。22岁 + 32年 = 全市平均全家为了房子需工作到54岁。一套房掏空一生积蓄，超过非富人经济承受力的极限。已无法保证家庭幸福、生活改善、事业发展和社会进步。国际标准的高限是6，即干12年可买到房。这泡沫够吃20年了，还不够大吗？在不健全的社会保障下，要保证32年不失业不生病，不然银行就可能收走房子。

　　假如再涨1倍到28000元* 90平米 / 平均家庭收入（含灰色）增加到10万 = 房价收入比为25。22岁 + 50年 = 全市平均全家为了房子需工作到72岁。要保证50年不失业不生病，不然银行就可能收走房子。真荒唐！所以房价不可能再涨1倍了。房价再涨的话，大家都买不起, 需求就是假需求。因为，1.4万/ 2000年0.4万 = 2000年可买3套房。有买3套房的能力而拖到现在再买第一套房的极少。票贩子自己不坐火车，迟早要卖出手。刚需，也就是“真正想坐火车的人”买不起票了，全市几十万张车票（投资性房）都在票贩子（炒家）的手里，不卖“跳楼价”行吗？

　　可容忍的新房的房价收入比为10年。Y市平均家庭收入（含灰色）8万 * 可容认的房价收入比10 / 90平米 = Y市可容认的新的毛胚房的房价为每平米8888元，高了就不买。

　　3.一生至少需要2次购房。所以别以为你永远是有房族，更别以为可以传给子孙后代。

　　“高价卖身的房奴” 最终结局是两手空空。张大伯大学毕业后倾一生之财力为自住去购房，65岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！你一生至少需要2次购房。结婚买房，到你60多岁时你还要再花钱买一次房。所以你别以为你永远是有房族。

　　20年楼龄后，房子旧了，就开始大贬值。使用起来已有诸多不便了，比如外观破旧;结构落后;电梯三天两头坏, 上不了楼;电话线老是不通;电线老化漏电，连水龙头里的水都带电;下水管道漏得像井喷。因为几百人在扯皮，修不了。物业公司也气走了。不断有人搬走，住户剩下穷人、老人和租户了。越住越没档次，越住越没面子。想卖房时，银行嫌旧不肯对买者办按揭。20年以后, 户型和墙体材料、门窗设备等都有极大提高,住房的智能化越来越高,现在的房子就象奔腾一电脑一样没人要了。那时躲犹不及，还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？最后5年的按揭越交越生气。

　　土地使用权有70年，但是到35年以上时，政F一看是危房，外观影响市容，就要推倒重建了。你家90平方 / 30层 = 你的土地只有3平米。经过35年的大量建房，加上多子多富的那一代人大多不在了，人口大减，许多人家有几套房，房子大量空置。在这种情况下，你那3平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。几十年后,新一代的年青人还会再要你这几十年前的危房吗? 所以，别以为你可以传给子孙后代

　　“赚头，平中，亏尾巴”。最后一段行情已是高风险的赌搏。2008年底在已炒得奇高的大城市，炒房就象股票被庄家拉高了后骗你去接最后一棒，被骗后一世当牛做马，体力上受着还贷的重压，精神上怕失业怕生病而提心吊胆地过日子，不能尽孝还要连累几位老人一起吃苦，让人笑话说买在最高价亏了一大截而没面子，那才是真正的房奴。这还能感受家的温暖吗？当今的人跳槽多，可以就近租房，可以不断住新房。每天节约两个小时。换个思路活得更好，条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？可以先租房，创业成功后再买房。晚几年买房便宜很多。

　　4.2008年花140万买房的人实际是花125万买个假面具的大傻瓜！

　　2008年买房已没有投资价值。你自己的140万元买房来投资，可能涨到200万，但会回跌到100万。未婚的用140万元买房来自住，已没几个能买得起了，有买是“打肿脸充胖子”；已婚的是怕被人看不起，“死要面子活受罪”。房价的上涨对自住者而言，只是纸上富贵，意义不大。不就一个面子嘛。你在天价时亏本买入有何面子？股票（采矿股、能源股、港股）、基金（开基、封基、投资境外的基金）、打新股、外汇、炒黄金等投资方式在5年内可赚到140万 - 租金15万 = 如果租房5年赚到（节余）125万。花125万买到5年使用期的假面具，真是大傻瓜！过几年再拥有会便宜得多，先有更多的票子，后有大房子，才是真的有面子。

　　房地产市场有周期性，涨几年后跌几年，跌几年后再涨几年。“房牛市”有阶段性，一般都会经历4个阶段：缓慢上涨期、中高速上涨期、高速上涨期、快速下跌期。大陆人炒房是第一回，不少人对周期性和阶段性不了解，分不清春夏秋冬，秋风扫落叶了还在大量播种。到2008年后还将有许多飞蛾去扑火。“笨钱”总是后知后觉，在不该随大流的时候随了大流。

　　钱是投资理财的种子，把种子吃掉了将来怎么会有大的收成呢？大多数人只看到房租贵，却看不到利息更贵，看不到人的最大损失莫过于投资机会和成才机会的损失。很多人因为买房后没有“创业起步资金”，中产阶层和大学生也只是一个终生为银行和开发商工作的低级打工族。

　　李大伯用5年时间努力赚钱和投资，100万积累到200万，在2012年第2个大熊底包栝按揭400万买4套房。高位3倍卖得1200万，实得款900万。在2022年大熊底包栝按揭1800万买18套房。王大伯做各种投资25年。每年平均20％的收益，100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到60岁是9540万的大富豪。

　　5已是“最后一棒”，不怕套的死多快买进吧。

　　2007年底，一二线城市的你张三以每平米1.4万买房 * 1.4 = 2008年底你张三拟以2万卖给李四。扣费用后你实赚25％,已是高风险低收益啊。

　　2万 * 1.4 = 2009年底李四拟以2.8万卖给王二。

　　2.8万 * 1.4 = 2010年底王二拟以3.92万卖出。这么高的价，王二明显出不了手。李四想：王二不肯接手的话，我李四拿的就是“最后一棒”。李四不肯接手的话，你张三拿的就是“最后一棒”。王二为何不可能买？

　　1.到2009年底，房价要么在山顶尖，要么在连跌三五年之中。

　　2. 涨到高位后，由于基数越来越大，就出现了加速度上涨：你张三加价60万元。李四加价80万元，王二加价112万元。3个人的手里共加价了252万元。涨幅太惊人了，价格太离奇了，超越了“待购首套住房者”的经济承受力和心理承受力。没了小虾就会饿死小鱼。

　　3.如果王二是自住：2.8万 * 1.1（税费） = 3.08万 * 100平米 = 308万 / 2000年0.3万 = 可买10套房。王二有买10套房的实力当然不可能等到2009年底才向李四以奇高价买二手房来自住。

　　4.如果王二是投资：2.8万 * 1.4 = “大鱼”王二拟以3.92万卖给“特大鱼”赵五。3.92万 * 1.1（税费） = 4.31万 * 100平米 = 4.31万 / 2000年0.3万 = 可买14套房。全市需要几十万个“有431万支付能力的待购首套住房者”和“肯花392万买二手房来投资”的“傻大款”，有吗？

　　5.当买得起140万房子的“待购首套住房者”的人数（2万人）比投资者（20万个）少时，当他们买不起你那二手房，富人看不上且嫌贵时，买一个赚一个的游戏就结束了。全市每天要卖的5万套，只成交20套，想出出不来。高位久盘必跌。接着就竞相大幅度杀价，抢跑道出逃。买一个亏一个的游戏就开始了。

　　6. 涨幅15％才保本。涨幅26％的话，炒家只赚11％。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即3年后1万元涨到2万元. 6年后涨到4万元。9年后涨到8万元。12年后涨到16万元。15年后涨到32万元。一套银行不肯办抵押的15年的破房值得3200万元？（改为2万元，更卖不出了）。

　　6 房价奇高后的房子是“烫手山芋”，已无法保值增值。

　　全国政协委员、博士生导师王长德在2007年“两会”期间指出：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元。”而这样的房屋要卖到一平方米一二万元。房子掏空了兜里的最后一元钱。

　　买卖时需交营业税、土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等。日常需要的利息一直在增加，所以一年后卖出的保本点是原房价上涨15％以上。今后还要交物业费。保值增值的难度越来越大。

　　在通膨初期，由于利率低，房地产和房地产股确实是抗通膨，保值增值的很好的投资品种。几年后到了通膨后期，由于房价股价已被炒高，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股股价大跌是正常的，那时的房地产和房地产股不是保值增值的好品种，而是“烫手的山芋”。也就是说，它的保值增值功能具有阶段性的特点，只有价值低估或合理的房地产和房地产股才具有保值增值的功能。

　　一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!

　　7什么价买房会被套死？买房如炒股,价格太高了买了就被套。

　　一百多年的股市波浪图上都是地量见地价即大多数人该买未买，都是天量见天价即大多数人买错。股市大涨时无人不赚。国际公认在股熊市里股民“7亏1盈2保本”。当市场出现泡沫的时候，最好的结局是在泡沫破碎前，将帐户上的数字符号转化为真金实银，实现它的增值。

　　假如新房的上升浪的天价在每平米20000元，下跌浪的地板价就可能是0.5的10000元，你在16000元时买下，暂时盈了，但最后吃亏了，房子要还贷20年，套死20年，让人耻笑20年，何种滋味？

　　花无百日好。30年来，哪种商品只涨不跌？在1998年开始的房灾中，香港明星炒房损失惨重。名震记坛的闾丘XX，人家以原价的六成出售，她购买了一套房，后来又贬值了50%；刘德X在1996年花3950万元购进的一套房，到2003年出售，只卖得1680万元。钟镇X在1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元"炒买"房产，所余本息滚至2.5亿港元，最终法院裁定其破产。

　　毛泽东说：前途是光明的,道路是曲折的。事物的发展过程呈波浪式前进和螺旋式上升这两种形态。这说明, 艾略特波浪理论反映了事物的发展规律。波浪理论蛮灵验的。２００１至２００５年的股熊市，2245点见大顶，，ZF救市5年，跌到998点才救成。有人估计跌剩0.5，有人估计跌剩0.382，所以实际折中跌剩0.44。

　　国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广于2007年10月发表的研究报告指出：2008年奥运会后，受多重因素影响，房地产可能步入中期调整。

　　2007年10月，深圳某报社房地版副总编牛刀说得更早：现在的市场特征表明，楼市的中期调整已经展开，房价阴跌的过程将会维持很长时间，短则三年，长则五年甚至八年。

　　8 2007年底下跌了，在2008年一季度银行贷款额度松动后，房市还能上涨吗？

　　2007年底下跌后，不少被套的“炒房族”还在期待着2008年一季度银行贷款额度松动，买房人又会排队抢购了，开发商又可以每月提价了，让自己“解套”甚至“获利”的机会就来了。这是“单相思”，因为银行贷款额度从紧控制和从严审核是明摆的，因为己所不欲，难施于人。你“炒房族”已经开始恐惧了，白天黑夜想的是如何卖出去，没有丝毫买入的心思。可能接手的只能是没多少钱的自住者，人家本来就是“胆小”、“没钱” 和“怕吃亏”才拖到今天还没买，人家白天黑夜想的是如何提防接到最后一棒。2007年底网上的调查显示：看跌的大增到70％。你多头是鬼灵精，人家空头的亲友总会有人上过网的或经历股熊市的，使其小心翼翼是必然的。市场看跌的心理和下跌的趋势已经形成，惯性很大，难以扭转。

　　明年初，当银行新的贷款额度真来了的时候，多头熬了几个月，好不容易盼来一个难得的割肉的机会，就象久旱遇甘霖，久渴见梅，急不可耐。个别自住者误以为是拣便宜货的好机会了，谁知僧多粥少，狼（卖者）多肉（买者）少，一个想买，就有5个低三下四的“炒房族”围着他，光是这架势就会把这些小心翼翼的问价者“吓得缩回去”。不放血就别想卖出手，于是房价就被割肉盘杀低了。一种大米养出百种人，不可能100％的人都是死多头，即使有95％的人信念坚定，100年也不卖，但只要有5％的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低40％。即使上半年上涨，因为认为奥运后还能上涨的人少之又少，所以会象股市的拉高出货一样，在走出M头后大跌。到时候，空头们发现：早买一个月就多亏3万，买一个套一个，越跌越没人买。多头发现：晚卖一个月就少赚3万，越跌越有人要卖。于是恐慌声一片，秋风扫落叶，兵败如山倒，每月创新低，房价越跌越低，跌跌不休，轮到多头骂ZF卖“ZY空调”，直至三五年后物极必反。

　　9.“顺势者昌，逆势者亡”。

　　水无常势。天有不测之风云。最聪明的是滑头，在房市上涨波段初期.听唱多者的话，当多头，多买房。在上涨波段末期和下跌波段初中期,听唱空者的话，当空头，早卖出。

　　五种傻子。一是高价卖身的房奴。二是有赚不跑只是坐了一回电梯的死多头。三是接了最后一棒成了“被套牢的房东”的假空头。四是初跌就买而吃亏立现的假滑头。五是不理会ZF的调控而死赖在温水锅里的青蛙。

　　巴曙松在谈到房地产时幽默地说：“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”退潮的房熊市里，才知道谁会盈，谁会亏。早买的没事，不早不晚的可能坐一回电梯，没穿泳裤指的是“晚买的”。2008年之后，在一二线买房的必亏无疑。

　　过去，在低位唱空害人，使人踏空。现在，在高位唱多害人，使人套牢。多空之间的转换并不在于有产还是无产，有钱还是无钱，而在于理念的变化。不要以为看空的都是没钱买房。比如张三有5套房，看空后市而刚卖掉4套，等大跌后看多时，再买回6套。不要以为看多的都是有钱人，他刚首付10万买了一小间，也来唱多。特大型的机构9月在股市假唱多实际在卖，12月假唱空实际在买，你说这机构算空方还是多方？你能说他们没钱？现在,空军力量大于多军，不少空军当过多军，理论一套一套的。傻多在高位不懂得“该跑了”，希望永远不劳而获，希望涨5倍后再涨5倍。只看到对自己有利的一面，不愿意思考对自己不利的一面。

　　炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒，跌的概率高就跑。说2006年会跌的概率为10％，说2007年的30％，到2008年还在炒房的话，是在跌的概率为70％的情况下去豪赌升的概率为30％的赌场傻蛋。

　　后语：市场有风险，责任须自担。你可因时因地修正公式并代入当地数字。