房地产价格、人民币汇率与通货膨胀－－－－－－-兼论农产品期货价格

　　　　 很长时间以来，一直思考这些因 素之间的关系，但是恐怕说清楚我是力不能及。只是

　　　　说说自己的一些逻辑思路，请大家指正。

　　　　 2000年左右通货紧缩的讨论很是激烈，但是随着9.11时间后，石油、金属（有色金属和

　　　　黑色金属）价格的不断看涨，全球商品市场的价格不断攀升。

　　　　 有两个原因导致全球商品价格的上涨，一是布什政府的庞大的战争开支，要求实行赤字

　　　　政策，摧毁了克林顿政府财政略有盈余的状况，极大地导致美元在全球范围内的供大于求

　　　　，当超过正常需求的美元寻求出路的时候，庞大的基金盯上了商品市场（为何选择商品市

　　　　场作为投资对象，一是因为商品市场价格伴随石油危机到上世纪80年代达到顶峰，然后到

　　　　21世纪初，一直处于下降状态，严重超跌，基本面和技术面蕴含着巨大的上涨要求，二是

　　　　布什政府打着反恐战争的旗号，实为掌控石油资源，从而引发市场对不可再生资源价格的

　　　　重估，金属矿产作为重要的不可再生资源，是一种战略资源，是一个非常适合进行资产重

　　　　估，也就引发了从2001年以来的金属期货的牛市，铜从2001年1400美元/吨上涨到4月份85

　　　　00美元/顿的高点），全球商品价格不断走高。

　　　　 朱镕基时代积极的财政政策，大规模的基础设施投资；停止福利化分房后，住房市场化

　　　　，房地产行业成为拉动经济的火车头，发改委把房地产业作为鼓励外资投资的行业；鼓励

　　　　汽车产业的发展，轿车的价格不断下降，需求旺盛。这些因素直接或间接地增加了对金属

　　　　产品的需求，很多金属产品需要从国际市场进口，如全球近两年铜的需求量的增加量的80

　　　　% 被中国所吸收。也增加了对能源的消费。这为国际市场商品价格上涨输入到国内创造了

　　　　条件。央行为抑制通货紧缩，货币供给量年增长超过20%，远超过GDP增长率，当投资者发

　　　　现手中的人民币过多的时候，选择了商品市场和房地产市场作为投资的方向，由于证券市

　　　　场在2001年达到顶峰，价格严重高估，所以这部分资金没有进入证券市场，由于消费价格

　　　　指数的缺陷，商品市场的价格和房地产价格没有反映到价格指数中来。

　　　　 而房地产由于其具有一定的垄断性（不能移动，区位具有稀缺性，位置决定了价值，

　　　　类似于资源类产品，比如石油、金属矿产不可再生，即使再生，那也是几万年，甚至是上

　　　　亿年的累积），可以把房地产作为一种商品，而商品价格的上涨拉动房地产价格的上涨；

　　　　同时，城市化进程的加快大大刺激了对城市房地产的需求，这也推动了房地产市场价格的

　　　　上涨。

　　　　 综上所述，

　　　　 1、反恐战争-----〉财政赤字------〉美元过剩+商品市场基本面和技术面反弹的要求）

　　　　------〉商品价格上涨（尤其表现为石油和铜）------〉房地产价格上涨

　　　　 2、积极财政政策-----〉基础设施和房地产业大量投资+2001年后较为积极的货币政策-

　　　　------〉金属和能源等商品价格上涨+国内城市化进程对房地产的旺盛需求-------〉房地

　　　　产价格上涨

　　　　 第1点是国际大环境，第2点时内部因素，两者结合导致了目前国内能源价格和房地产价

　　　　格的大幅度上涨（事实上，从国际上的一些国家看，例如美国、英国、法国、德国这几年

　　　　房地产价格上涨幅度也很惊人，很多都超过50% ）。从国际因素和国内因素对价格产生的

　　　　时间来看，国内因素产生的作用时间上要滞后于国际因素，这一点尤其反映在金属期货和

　　　　石油价格上，国内金属期货基本跟随LME的价格，石油受到纽约原油交易所价格的影响较大

　　　　 由于中国经济近几年仍保持高速增长，外汇储备不断创新高，人民币坚挺，美元的贬值

　　　　就意味着人民币在一定程度上需要进行升值，而人民币盯住美元，所以无形中人民币相对

　　　　于其他非美元货币也进行了贬值，如相对于欧元，这引起了国际压力。因此人民币内在的

　　　　升值要求和国际压力导致了国际资本产生了人民币升值的预期。

　　　　 前文所述，国内商品期货市场价格和房地产价格的重估相对于国际有一定的时滞，从而

　　　　为国际资本的进入赢得了宝贵的时间，同时价格重估为资产升值打开了巨大的获利空间。

　　　　这也对国际资本产生了巨大的诱惑力。另外证券市场2001年6月的2245点调整到2005年5月

　　　　的998点，如果扣除新股发行导致的指数失真，其实是跌到700多点，随着股改这个具有划

　　　　时代意思的重大制度创新，为证券市场的发展提供了巨大历史机遇。考虑到证券代表的也

　　　　是企业的资产，资产价格的重估也必然要求股票价格的重估，也就意味着证券价格的上涨

　　　　。因此，国际资本挡不住房地产价格和证券价格重估形成巨大的获利空间的诱惑，千方百

　　　　计地合规不合规地进入国内。

　　　　 3、国内经济高速增长----〉外汇储备不断增加+美元贬值------〉要求人民币升值+国

　　　　际压力----〉形成人民币升值预期

　　　　 4、国内商品价格重估时滞-----〉为国际资本带来利润的机会+房地产和证券价格存在

　　　　巨大的上升空间-----〉国际资本千方百计地进入国内

　　　　第3点和第4点联合作用导致从人民币预期升值到现实的升值。

　　　　商品期货市场的价格直接涉及到消费者的面相对于房地产价格涉及到消费者的面要小得到

　　　　。如大部分人并不是直接感受到金属价格的上涨，石油价格的上涨首先涉及到的是有车一

　　　　族如汽车、摩托车（不包括自行车：））。而住房价格是每个人切身感受得到。因此房地

　　　　产价格的上涨必然引起消费者对其他商品价格上涨的预期。同时，货币供给量远超过GDP增

　　　　长，再加上外资的涌入，人民币的供给过多成为现实 。预期加上现实的货币供给过多。预

　　　　计在未来很有可能引起通货膨胀。

　　　　 在国际商品期货市场长期走牛的时候，农产品的走势不温不火，没有明显的上升行情，

　　　　基本是出于整理状态。但是农产品价格的上涨走势已经一触即发。

　　　　 从国内看，农村劳动力进城务工成为主流，农产品种植面积急剧减少，自然灾害，生物能

　　　　源的开发，生产成本的上升等等，都为农产品期货价格的上涨提供了条件。这几天CBOT的

　　　　农产品价格已经露出了尖尖角了。